Il valore delle case in legno

Sulle case prefabbricate in legno in questo sito spendiamo continuamente lodi e belle parole per la loro efficienza energetica, per la loro sostenibilità ambientale, per il loro design moderno e all’avanguardia, per il comfort e il benessere che sanno donare a chi le abita, per il fattore economico. Ma per quanto riguarda il valore di mercato? È costante o tende a crollare dopo poco tempo, rendendo poco conveniente comprarle per chi poi vorrebbe anche rivenderle in caso di trasferimento? Vediamolo bene spiegato in questo articolo. 

Valore che viene, valore che va

Siamo nel 2018, sono passati dieci anni dallo scoppio della crisi globale dovuta apparentemente alla bancarotta di Lehman Bros – ma in realtà dovuta alla bolla immobiliare degli anni precedenti. Nel nostro paese questo disastro economico, secondo nella storia solamente alla Grande Depressione del 1929 e solo perché nel ’29 la povertà era molto più diffusa e grave, è arrivato circa due anni più tardi rispetto agli Stati Uniti, con il picco di gravità nel biennio 2011-2012 e una parziale ripresa effettiva dal 2014.

Tuttavia una nostra piccola crisi la vivevamo già da diversi anni, perché gli anni duemila italiani sono caratterizzati da un’economia stagnante e già dal fallimento o trasferimento estero di diverse aziende. Insomma non possiamo dire che la nostra economia viva i suoi anni migliori da ormai una ventina d’anni, e la crisi appena citata non ha aiutato, anzi: se ne sentono ancora gli effetti, specialmente in alcuni settori. Infatti due dei settori più colpiti da questa crisi che ha visto un abbassamento del potere d’acquisto dei cittadini sono quello automobilistico e quello immobiliare (per via ovviamente dell’alto prezzo di automobili e case).

Ma se il primo ora può dire di essersi salvato, grazie anche a degli incentivi e a delle rateizzazioni più facili e favorevoli, il secondo ancora subisce i devastanti effetti della bolla speculativa immobiliare che ovviamente esisteva ed esiste anche in Italia. Giusto per concretizzare: i prezzi delle case in Italia si sono abbassati anche del 50% rispetto a quelli prima della crisi.

Le zone che hanno mantenuto i loro prezzi e anzi in alcuni casi li hanno anche visti alzarsi sono i centri storici delle metropoli (Milano capofila) e le aree turistiche, mentre per il resto nelle province e nelle periferie le residenze realizzate soprattutto dagli anni Novanta ai primi anni Duemila hanno perso notevolmente il loro valore, in quanto costruite secondo metodi speculativi. Va detto che il valore di un edificio nel mercato va sempre in base a quanto succede nel territorio ove è stato costruito, per cui non importa se sia in legno o in muratura. Ma, fortunatamente, oggi le cose stanno cambiando e sono un po’ diverse.

Infatti recentemente sono subentrati nuovi criteri di valutazione di un edificio, che in passato non venivano minimamente considerati, come la certificazione energetica, il cui attestato è oggi un documento obbligatorio da presentare nelle situazioni di vendita di uno stabile. Tale certificato viene fornito da una persona specializzata che si occupa di valutare l’isolamento termo-acustico di un’abitazione e le sue prestazioni in termini di consumo energetico. Appare evidente, quindi, che più alto è il voto della classificazione energetica, più alto è il valore dell’immobile stesso perché considerato emettitore di basse quantità di CO2 nell’ambiente e dai bassi costi gestionali per quanto riguarda la climatizzazione e l’acqua calda.

La sicurezza delle case in legno (in tutti i sensi)

Qui entrano in gioco le case prefabbricate in legno, ovviamente quelle moderne, perché realizzate secondo standard che le fanno raggiungere bassi livelli di consumo e di conseguenza alti posizionamenti nelle classi energetiche, grazie ai sistemi costruttivi che le rendono naturalmente isolate – e il legno è in tal senso una garanzia, in quanto ha proprietà isolanti di per sé. La loro forza sta in questo, e la loro forza le fa sempre avere un valore appetibile sul mercato: infatti chi compra un’abitazione in legno con impianto fotovoltaico, ventilazione meccanica, e altre accortezze sostenibili avrà il vantaggio di pagare bollette molto meno salate e in alcuni casi non avrà nemmeno bisogno di collegarsi alla rete pubblica del gas.

C’è poi da considerare un’altra caratteristica che in Italia mantiene alto il valore di un’abitazione in legno: l’antisismicità. Come sappiamo il nostro territorio è – in maniera sicuramente non omogenea – molto sismico, e non raramente sentiamo di terremoti che provocano morti e disastri economici, ambientali, edilizi con interi centri storici e palazzine non ben costruite che crollano. La colpa non è dei centri storici, messi in piedi quando ancora certe tecnologie non erano conosciute; ma di una storia recente che ha lasciato allo stato brado e decadente quegli stessi edifici, non operando interventi per renderli più resistenti e costruendone di nuovi ugualmente inadeguati.

Anche in questo caso, le cose oggi sono molto diverse in quanto ai costruttori si richiede l’obbligatorietà di costruire edifici antisismici, che sappiano resistere ai terremoti seguendo le Norme Tecniche per le Costruzioni. Tutto questo rappresenta un altro punto a favore della bioedilizia, perché nascono antisismiche grazie alla flessibilità propria del legno, che non è rigido e in caso di terremoto si deforma ma non crolla, e poi torna alla sua forma originaria causando il minor numero possibile di danni all’edificio. Sono edifici duraturi e quindi aumentano e mantengono il loro valore al contrario di quanto si pensa comunemente, ovvero che il legno sia un materiale fragile e precario contrapposto al mattone e al cemento, che per la loro durezza e rigidità sono visti come più solidi.

La realtà tuttavia suggerisce qualcosa di diverso: tutti gli edifici costruiti durante la ricostruzione del dopoguerra (quindi anni 60, 70) dopo solamente una cinquantina d’anni appaiono vecchi, inadeguati e certamente non sicuri. È vero che sono stati costruiti seguendo standard molto diversi da quelli odierni, ma è anche vero che il cemento deteriora molto più velocemente e ha bisogno di manutenzione più frequente ed intensa. Unite questo all’uso di materiali scadenti e all’assenza di prevenzione sismica per avere abitazioni che dopo metà di un secolo sono praticamente da buttare, inquinano e non hanno nessun tipo di isolamento termo-acustico: caratteristiche che fanno lievitare i prezzi delle bollette, perché chi vive in abitazioni con queste caratteristiche è costretto a fare molto uso di riscaldamento e aria condizionata, a usare tanta luce elettrica dal momento che la divisione delle stanze era fatta un po’ a casaccio e via dicendo.

La domanda, quindi, sorge spontanea: vista la maggiore necessità di manutenzione del cemento volta a renderlo realmente duraturo, non è meglio spingersi e puntare su altri materiali?

Concretezza e durabilità

Quindi, le case in legno sono la scelta da fare, quella “vincente” se vogliamo spostarci sul piano competitivo perché i vantaggi che offrono sono difficilmente raggiungibili dalle case in cemento. Anche perché il legno, oltre a mantenere ben separate le temperature, non permettendo a quella esterna di condizionare quella interna, riesce anche ad assorbire l’umidità ributtandola all’esterno e quindi aumentando il comfort abitativo. Le case in legno, come detto, consumano poco, sono stabili grazie a delle innate caratteristiche resistenti ai sismi e per questo riescono a durare tanto negli anni (anche per via di una resistenza ai fenomeni atmosferici) e a mantenere per lungo tempo il loro valore, divenendo convenienti da vendere in caso di trasferimento. Se ci fate caso, i produttori bioedili riescono a fornire garanzie anche fino a trent’anni.

Il tutto con molta meno manutenzione rispetto alle case in muratura – interventi di “restauro” messi già in conto dalla ditta produttrice che infatti fornisce al cliente un documento con tutti i lavori già programmati negli anni.

Tutto questo ci fa capire quale sarà il mercato dominante in un futuro abbastanza prossimo.